Woningmarktcijfers kwartaal 1 2023

Woningmarkt naar nieuw evenwicht!

De koopmarkt wordt iets vriendelijker bij een nog steeds krap aanbod. Kopers staan voor hogere financieringslasten. Woningverkopers krijgen iets minder betaald voor hun woning dan de vraagprijs. Nieuwbouwproductie en nieuwbouwverkopen laten een forse afname zien. Dat is de essentie van de NVM-woningmarktcijfers en analyse over het 1e kwartaal van 2023. NVM-makelaars in Nederland verkochten in 2023 in het altijd rustigere 1e kwartaal 28.500 bestaande koopwoningen. Dit is 2% minder dan een jaar eerder en 13% minder dan in het 4e kwartaal 2022. Het woningaanbod in Nederland is op jaarbasis in het 1e kwartaal 2023 bijna verdubbeld ten opzichte van het 1e kwartaal 2022. Vergeleken op kwartaalbasis ligt het woningaanbod in het 1e kwartaal 2023 9% lager dan in het 4e kwartaal 2022. Bij NVM-makelaars staan ruim 31.000 woningen te koop. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in Nederland is in het 1e kwartaal van 2023 € 394.000,=, een daling met 3,6% ten opzichte van het 4e kwartaal 2022. Op jaarbasis daalde de gemiddelde verkoopprijs in het 4e kwartaal 2022 met 6%. In het 1e kwartaal 2023 komt de daling uit op 8,2% op jaarbasis. Dit bevestigt het omslagpunt in de markt vergeleken met 2021 toen de prijs met zo’n 20% op jaarbasis steeg.

Voor de woningkoper gaat de markt er wat zonniger uitzien met een prijs die dit kwartaal weer wat is gedaald. Dat is een normale correctie op de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren. Iedereen voelde wel aan dat een prijsstijging van 20% per jaar niet houdbaar zou zijn. De woningverkopen zijn in het 1e kwartaal van een jaar altijd wat lager. Dat is ook in het 1e kwartaal van 2023 het geval. De NVM ziet nu dat het woningaanbod verder verruimt maar van een gezond evenwicht tussen aanbod en vraag is nog zeker geen sprake. Kopers krijgen wel wat meer keuze uit een betaalbaarder aanbod. Daar staat alleen een gestegen hypotheekrente tegenover die doorwerkt in een wat hogere netto maandlast. Een te grote groep lukt het nog niet om goed voet aan de grond te krijgen op de koopmarkt. Kijkt de NVM naar de ontwikkeling van het aankomend nieuwbouwaanbod dat gebouwd en opgeleverd wordt, dan maakt zij zich zorgen. Die aantallen zijn dramatisch laag terwijl we ze keihard nodig hebben. Want zonder beweging en doorstroming gaat de woningmarkt op slot en dat is funest voor kopers en verkopers.

Transacties bestaande woningbouw in Nederland

• NVM-makelaars verkochten in het 1e kwartaal van 2023 bijna 28.500 woningen Dit is 13% minder dan in het 4e kwartaal 2022 en 2% minder dan een jaar geleden.
• Het aantal te koop gezette woningen is in het 1e kwartaal 2023 op kwartaalbasis met 29% afgenomen naar 29.400 woningen. Vergeleken met een jaar geleden is het 9% gedaald.
• De transactieprijs ligt in het 1e kwartaal van 2023 3,6% lager vergeleken met het 4e kwartaal 2022.
• De transactieprijs komt in het 1e kwartaal van 2023 daarmee uit op € 394.000,=. Voor het eerst in tien jaar daalt de prijs op jaarbasis met 8,2%.
• De prijs van tussenwoningen daalde op kwartaalbasis 2,7% en komt daarmee uit op € 359.000,=.
• Een hoekwoning noteert op kwartaalbasis een daling van 4,1% met een prijs van € 381.000,= in het 1e kwartaal 2023.
• De 2-onder-1-kap woningen komen met een min van 3,6% ten opzichte van het 4e kwartaal 2022 uit op € 423.000,=.
• Vrijstaande woningen daalden met 4,6% op kwartaalbasis naar gemiddeld € 579.000,=.
• De prijs van appartementen ging in een kwartaal tijd met een min van 3,8% naar € 331.000,=.
• Vergeleken met een jaar geleden daalden de transactieprijzen van tussenwoningen met 7,2%, hoekwoningen 7,7%, 2-onder-1-kap woningen 7,8%, vrijstaande woningen 9,8% en appartementen 8,8%.
• Van de woningen werd in het 1e kwartaal 2023 31% boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 45% en een jaar geleden 81%.
• Het verschil tussen de uiteindelijke vraag- en verkoopprijs laat dit kwartaal voor het eerst een ander beeld zien. De afgelopen jaren werd gemiddeld meer betaald dan de vraagprijs. In het 1e kwartaal 2023 werd gemiddeld 1,3% minder dan de vraagprijs betaald. In het 4e kwartaal 2022 was dit nog een klein plusje van 0,1%.
• Vergeleken met een jaar geleden was het verschil tussen de uiteindelijke vraag- en verkoopprijs bij tussenwoningen -0,8%, hoekwoningen -1,3%, 2-onder-1-kap woningen -1,5%, vrijstaande woningen -3,0% en appartementen -0,7%.
• In het 1e kwartaal 2023 was een woning na gemiddeld 42 dagen verkocht, 12 dagen langer dan in het 4e kwartaal 2022.

Huidige aanbod bestaande bouw in Nederland

• Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 3,3 in het 1e kwartaal van 2023 weer een fractie ruimer geworden. In het 4e kwartaal 2022 was deze 3,2. Eind 2021 was de markt met een krapte-indicator van 1,3 het krapst. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator boven 5 liggen.
• Aan het eind van het 1e kwartaal 2023 stonden ruim 31.000 woningen te koop. Dat is 9% minder vergeleken met het 4e kwartaal 2022. Ten opzichte van een jaar geleden is het bijna verdubbeld; toen stonden ongeveer 16.500 woningen te koop.
• Het aantal woningen in aanbod daalt ten opzichte van het 4e kwartaal 2022 met gemiddeld 9% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen daalt met 16%. Hoekwoningen noteren een daling van 9% en het aanbod 2-onder-1-kap-woningen daalt met 8%. Van vrijstaande woningen daalt het aanbod met 5%. Het aanbod appartementen neemt af met 9%.
• De gemiddelde vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op € 506.000,=. Dat is 6% hoger dan een jaar eerder en op kwartaalbasis blijft het ongewijzigd.
• De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 84 dagen. Dat is 20 dagen langer dan in het 4e kwartaal 2022 en 50 dagen langer dan in het 1e kwartaal 2022.
• Ongeveer 53% van alle te koop staande woningen staat per eind 1e kwartaal 2023 korter dan een kwartaal te koop.

NVM Open Huizen Dag

Op 1 april jl. vond de NVM Open Huizen Dag weer plaats. In onze regio is het 2e kwartaal 2023 goed afgetrapt waarbij er circa 1.034 deelnemende huizen waren en er gemiddeld meer dan 8 bezoekers op bezoek kwamen. Binnen een week zijn al diverse deelnemende huizen verkocht al dan niet onder voorbehoud.

De cijfers in onze regio

In de Gemeente Den Haag zijn er in het 1e kwartaal 2023 10% minder woningen (793 woningen) verkocht t.o.v. het 1e kwartaal 2022. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 14,3% minder woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 1e kwartaal 2023 € 383.630,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gedaald met 15,2% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 9,2%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag bedraagt in het 1e kwartaal 2023 50 dagen versus 24 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 1e kwartaal 2023 is 24,6%.

In de Gemeente Wassenaar is t.o.v. het 1e kwartaal 2022 het aantal verkopen gedaald met 47% (38 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 30,2% minder woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gedaald met 9,9% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 2%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 1.062.298,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 112 dagen versus 46 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 1e kwartaal 2023 is 2,5%.

Bron: NVM