Wat kost een makelaar in 2026? Courtage en bijkomende kosten

Je vraagt twee makelaars om een voorstel. De ene noemt een percentage, de andere een vast bedrag. Bij het ene voorstel zijn de foto’s inbegrepen, bij het andere staan ze apart. Welk aanbod is dan voordeliger? Dat zie je pas wanneer je de bedragen én de werkzaamheden naast elkaar zet.

Wat kost een makelaar in 2026? Er bestaat geen vast tarief. Je spreekt samen af welke begeleiding je krijgt en welke vergoeding daarbij hoort. Hieronder leggen we uit hoe courtage werkt, wat een percentage in euro’s betekent en welke afspraken je vooraf wilt controleren.

Makelaarskosten: het korte antwoord

De kosten van een makelaar bestaan uit een vergoeding voor de afgesproken werkzaamheden, eventueel aangevuld met afzonderlijke kosten. Denk aan woningfotografie of extra advertenties.

Bij verkoop wordt de vergoeding vaak berekend als percentage van de verkoopprijs. Een vast bedrag afspreken is ook mogelijk. NVM noemt als voorbeeld een courtage tussen 1% en 2,5%, maar schrijft geen tarieven voor. Die bandbreedte is dus geen verplichte norm of vastgesteld gemiddelde voor 2026. Bron: NVM

Voor een bruikbare vergelijking wil je drie dingen weten:

Wat betaal ik in totaal, inclusief btw?
Welke werkzaamheden en verkoopmiddelen zijn inbegrepen?
Welke kosten kunnen ontstaan als de opdracht anders verloopt dan verwacht?

Vraag daarom altijd om een schriftelijk voorstel waarin deze onderdelen duidelijk staan.

Wat is courtage en hoe wordt die berekend?

De vergoeding voor het werk van de makelaar noemen we courtage. Vooraf leg je vast hoe deze wordt berekend, welke werkzaamheden eronder vallen en wanneer je moet betalen.

Een percentage van de verkoopprijs

Bij een percentage beweegt de vergoeding mee met de uiteindelijke verkoopprijs. Spreek je bijvoorbeeld 1,2% inclusief btw af en verkoop je voor €500.000? Dan bedraagt de courtage €6.000.

Controleer waarop het percentage wordt toegepast. Is dat de volledige verkoopprijs? Zijn er aanvullende afspraken, zoals een bonus boven een bepaalde opbrengst? Laat ook daarvan een berekening maken voordat je tekent.

Een klein verschil in percentage kan bij een hogere verkoopprijs honderden euro’s schelen. Daarom is het prettig om naast het percentage altijd een bedrag te zien.

Een vast tarief

Bij een vast tarief spreek je vooraf een bedrag af voor een omschreven pakket werkzaamheden. Binnen die afspraak verandert de vergoeding niet doordat de woning voor een ander bedrag wordt verkocht.

Ook hier blijft de inhoud belangrijk. Verzorgt de makelaar bijvoorbeeld alle bezichtigingen, of doe je die zelf? Zijn fotografie en advertenties inbegrepen? En wat gebeurt er als je later aanvullende diensten nodig hebt?

Een vaste prijs maakt de vergoeding voorspelbaar. Of het voorstel bij je past, hangt ook af van hoeveel begeleiding je zoekt.

Courtage berekenen: wat betaal je in euro’s?

Met dezelfde verkoopprijs kun je goed zien wat verschillende percentages betekenen.

Verkoopprijs	Afgesproken courtage inclusief btw	Courtagebedrag
€500.000	1,0%	€5.000
€500.000	1,2%	€6.000
€500.000	1,5%	€7.500

Dit zijn fictieve rekenvoorbeelden, geen tarieven van i4 Housing. Eventuele afzonderlijk afgesproken kosten zijn niet inbegrepen.

De berekening is eenvoudig:

Verkoopprijs × courtagepercentage ÷ 100 = courtagebedrag

Let op het verschil tussen inclusief en exclusief btw

Bij een consumententarief hoort duidelijk te zijn welk bedrag je inclusief btw betaalt. Staat in een voorstel toch een percentage exclusief btw, laat dan het totaal inclusief btw bevestigen.

Het verschil is aanzienlijk. Bij €500.000 bedraagt 1,2% inclusief btw €6.000. Bij 1,2% exclusief 21% btw wordt dat €7.260. Hetzelfde percentage betekent dan €1.260 verschil. Bron: NVM over tariefafspraken inclusief btw

Welke kosten kunnen erbij komen?

Sommige makelaars verwerken de woningpresentatie in hun vergoeding. Andere brengen hiervoor een afzonderlijk bedrag in rekening. Mogelijke kostenposten zijn:

professionele fotografie en video;
inmeten en het maken van plattegronden;
plaatsing en aanvullende zichtbaarheid op woningplatforms;
advertenties of andere marketingactiviteiten;
het opvragen van documenten.

Vraag bij een post als ‘opstartkosten’ wat daar precies onder valt. Zijn alle onderdelen noodzakelijk? Kun je kiezen uit verschillende presentatiemogelijkheden? En is vooraf jouw akkoord nodig voor extra uitgaven?

Houd in je verkoopbegroting ook rekening met werkzaamheden die je zelf laat uitvoeren, zoals schilderwerk of het herstellen van een lekkage. Dat zijn uitgaven rond de verkoop, maar geen makelaarscourtage.

Een overzicht met inbegrepen, optioneel en afzonderlijk te betalen voorkomt dat je een laag basistarief vergelijkt met een uitgebreider totaalpakket.

Wat krijg je voor de kosten van een verkoopmakelaar?

Bij de verkoop van je woning volgen verschillende beslissingen op elkaar. Welke vraagprijs past bij de markt? Wat moet vóór de fotografie gebeuren? Welke kopers wil je bereiken? En hoe beoordeel je een bod met voorwaarden?

Een verkoopmakelaar kan onder meer de prijsbepaling, voorbereiding, presentatie, bezichtigingen, onderhandelingen en verdere afhandeling begeleiden. Welke werkzaamheden jouw makelaar uitvoert, leg je vooraf vast.

Vraag tijdens een kennismaking vooral om uitleg over jouw woning. Hoe wordt de verkoopstrategie afgestemd op het woningtype, de doelgroep en jouw planning? Een concreet antwoord geeft meer inzicht dan een algemene belofte over de beste opbrengst.

Wat begeleiding in de praktijk kan betekenen

Een klant van i4 Housing beschreef in augustus 2026 hoe Marc van Dijk meedacht over de verkoopprijs en het moment van publicatie op Funda. Ook hielp hij toen een kleine lekkage naar voren kwam. De klant waardeerde daarnaast de woningpresentatie en communicatie.

Deze klantervaring laat zien welke werkzaamheden achter een verkoop kunnen zitten. Het is één ervaring, geen garantie voor de verkoopduur of opbrengst van een andere woning.

Wat kost een aankoopmakelaar?

Ook bij aankoopbegeleiding spreek je een vergoeding en een pakket werkzaamheden af. Dat kan een vast bedrag zijn of een percentage. Er bestaat geen door NVM voorgeschreven tarief. Bron: NVM over aankoopbegeleiding

De omvang van de opdracht maakt verschil. Zoek je begeleiding vanaf de eerste oriëntatie? Of heb je al een woning gevonden en wil je hulp bij de beoordeling, onderhandelingen en koopafspraken?

Controleer onder meer hoeveel bezichtigingen worden begeleid en wat er gebeurt als een aankoop niet doorgaat. Vraag ook welke onderzoeken en externe kosten buiten de vergoeding vallen. Een bouwkundige keuring of taxatie kan bijvoorbeeld een aparte opdracht zijn.

Zo vergelijk je makelaarsoffertes

Leg voorstellen naast elkaar op basis van dezelfde verwachte verkoopprijs. Loop vervolgens deze punten langs:

Het totaalbedrag: wat betaal je inclusief btw en bekende aanvullende kosten?
De werkzaamheden: wie doet de voorbereiding, bezichtigingen en onderhandelingen?
De presentatie: welke foto’s, plattegronden en publicaties zijn inbegrepen?
De communicatie: wanneer krijg je terugkoppeling en hoe bespreken jullie de voortgang?
Extra opdrachten: welke werkzaamheden kosten meer en wanneer geef je daarvoor toestemming?
De voorwaarden: wat geldt bij stoppen, uitstel of het uitblijven van een verkoop?

Laat onduidelijke afspraken aanvullen voordat je de opdracht verstrekt. Dan weet je niet alleen hoeveel een makelaar kost, maar ook wat je van de samenwerking mag verwachten.

Wanneer betaal je de makelaar?

Bij verkoop wordt meestal afgesproken dat de courtage bij de eigendomsoverdracht via de notaris wordt verrekend. Afzonderlijke kosten, bijvoorbeeld voor fotografie, kunnen al tijdens de opdracht worden gefactureerd.

Het betaalmoment is iets anders dan het moment waarop recht op een vergoeding ontstaat. Controleer daarom beide in de opdracht tot dienstverlening. Maak ook afspraken over kosten die vooraf worden gemaakt. Bron: NVM over berekenen en betalen

Veelgestelde vragen over makelaarskosten

Kun je onderhandelen over de courtage?

Ja, de vergoeding is onderwerp van overleg. Bespreek daarbij ook de werkzaamheden. Een lager tarief kan samengaan met een beperkter dienstenpakket. Laat een aangepaste prijs en de bijbehorende afspraken schriftelijk bevestigen.

Betaal je kosten als je woning niet wordt verkocht?

Dat hangt af van de opdracht en voorwaarden. Bij een afspraak op basis van ‘no cure, no pay’ betaal je doorgaans geen courtage als geen koopovereenkomst tot stand komt. Afzonderlijk afgesproken kosten kunnen wel verschuldigd zijn. Geen verkoop betekent dus niet automatisch dat je niets betaalt.

Wat betaal je als je de opdracht intrekt?

Er kunnen gemaakte kosten en eventueel afgesproken intrekkingskosten gelden. Vraag vooraf hoe die worden berekend. Wil je stoppen, laat de makelaar dan aangeven welke bedragen volgens jouw overeenkomst nog openstaan.

Is een makelaar met een vast tarief altijd goedkoper?

Nee. Dat hangt af van de hoogte van het tarief, de verkoopprijs, inbegrepen werkzaamheden en extra kosten. Reken beide voorstellen door met dezelfde uitgangspunten. Neem ook mee welke taken je eventueel zelf moet uitvoeren.

Wat kost begeleiding bij jouw woning?

Wil je je woning in Wassenaar, Den Haag of omgeving verkopen? Bij i4 Housing bespreken we eerst jouw woning, planning en de begeleiding die je zoekt. Daarna maken we duidelijk welke werkzaamheden we voorstellen en welke kosten daarbij horen.

Ons team combineert gecertificeerde makelaar-taxateurs met kennis van marketing en communicatie. Je kunt ons dus ook vragen hoe we de presentatie en verkoopaanpak op jouw woning afstemmen.

Neem gerust contact op voor een vrijblijvende kennismaking. Dan bespreken we wat er nodig is om jouw verkoop goed voor te bereiden.

Meer nieuws